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Artículo - Ley 257

Responsabilidad de los propietarios


Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
info@estudionerpiti.com.ar

Pinamar. Año 1992. 4 muertos. Un balcón cayó. Fue la primer noticia que mediáticamente alborotó nuestros pensamientos. La desgracia más recordada de los últimos tiempos.
Belgrano. Año 1999. Cae otro balcón. Ésta vez sin muertos.
Palermo. Año 2003. Nuevamente un balcón cae.
Congreso. Año 2004. Se desprende material de la fachada de un edificio.

Son éstos sólo algunos ejemplos de los tantos hechos acontecidos y que, a través de los medios de comunicación tomamos conocimiento.

La conservación de los edificios y quiénes son los responsables por ello, sigue siendo un punto gris aún no resuelto.

En 1999 la Legislatura porteña, conforme lo establecido en los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, aprobó la ley Nº 257 respecto de las obligaciones de los propietarios en relación a la conservación de las obras.
La misma consta de 11 artículos, donde en el 1° de ellos se enumeran los elementos que deberán ser mantenidos en buen estado como son: los balcones/ barandas/ ménsula/ carteles/ maceteros/ revestimientos/ ornamentos/ etc; párrafo que deberá ser incorporado al Código de Edificación artículo 6.3.1.1 (“Obligaciones del propietario relativas a la conservación de la obra”); en el artículo 2° establece la periodicidad con que debe realizarse una inspección técnica del estado de dichos elementos en relación a la antigüedad del edificio comprometiendo a los propietarios a acreditar que han llevado a cabo la inspección técnica específica del estado de los elementos, su fijación, niveles y escuadra; el artículo 5° de esta ley, estipula que las inspecciones podrán ser efectuadas por los profesionales mencionados en el artículo 2.5 del Código de Edificación (Arquitectos o Ingenieros en sus diversas especializaciones según la necesidad de cada caso ); en el artículo 6°, párrafo primero, deja expresamente mencionado que el profesional habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio; y en el párrafo segundo, determina que no sólo están obligados los propietarios de las unidades funcionales ubicadas al frente del edificio, sino también los del contrafrente y laterales (en caso de edificios de perímetro libre o semilibre).

Esta ley está referida casi exclusivamente para los edificios de altura en propiedad horizontal y si bien se refiere a la responsabilidad del propietario, individualmente vale aclarar que sobre las partes comunes como son el revestimiento de los frentes, los ornamentos, las terrazas y azoteas, entre otros, el responsable es el consorcio y por conexidad el administrador ya que éste, designado por los copropietario como encargado del mantenimiento del edificio, debe realizar las inspecciones que sean necesarias para asegurar la conservación y prevención de patologías de gran importancia.

Realizar modificaciones en los balcones, ya sean cerramientos, cambio de solados, etc., puede ocasionar el ocultamiento de las fisuras y rajaduras que advierten determinados problemas.

Ante la caída de un balcón se realizan las pericias necesarias para determinar la causa; llegándose a la conclusión que en la mayoría de los casos el origen más profundo, es la mala construcción de los mismos.

Considero que no puede generarse una onda expansiva de pánico respecto a este tema. Ya que si bien hay una incorrecta construcción, los detonantes son las construcciones clandestinas, el no mantenimiento, el peso excesivo de macetas, etc.
Por tanto si un balcón lo suponemos mal construído pero frente a una rajadura o fisura se estudia el caso y se toman las medidas necesarias de reparación y verificación a tiempo, evitaríamos que esas rejaduras permitan la filtración de agua, la corrosión de la armadura hasta anular su capacidad de resistencia y la consecuente caída del balcón.

Según esta ley, la periodicidad con que deben inspeccionarse los edificios es de 10 años, para aquellos que tengan una antigüedad de 10 a 21 años; sin continuar con el resto de la cronología hay que decir que esto es un escalofriante barbarismo porque los edificios tienen vida propia y se van asentando, adquiriendo resistencia y trabajando desde el momento de su construcción.

Por lo tanto si se verifica un edificio de 10 años esperando que tenga 20 años para volver a verificarlo, durante ese período intermedio se pudieron manifestar cantidades de signos alarmantes que no fueron observados en el año décimo y se convierte en riesgosa e innecesaria la espera.

Esto sería lo mismo que sacar una ley que obligara a los propietarios de automotores, a revisar técnicamente los frenos una vez cada 10 años durante los primeros 21 años, nadie dudaría en lo peligroso que se tornaría el tránsito por la Ciudad.

Otra incoherencia de esta ley es decir que: “los propietarios deben conservar los cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques”, cuando mediante otros artículos del Código de Edificación prohíbe dichas construcciones.

Por último cabe aclarar que los inmuebles de PB, con destino a vivienda, no deberán cumplir con estos requerimientos siempre y cuando no posean salientes que avancen sobre el espacio público de la acera.

Muchos son los desaciertos pero lo importante es rescatar que siempre los propietarios, el consorcio y el administrador son los responsables y encargados de verificar cada parte de las construcciones.

Desde la sanción de la ley, muchos casos y cosas han pasado, al punto tal que la mayoría de los edificios más antiguos no han presentado el informe de inspección técnica.

¿Puede un consorcio afrontar los gastos que implica la realización de la inspección técnica o las reparaciones exigidas para su aprobación?. Lo cierto es que profesional y responsablemente ningún profesional podría firmar los informes de inspección técnica que exige la ley. Está todo preparado para tornar de imposible cumplimiento o a un costo muy elevado para el consorcio, lo normado en el decreto 1.233, el cuál establece cómo debe ser realizado y qué debe contener el informe técnico.

(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.

ESTUDIO NERPITI & ASOCIADOS

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