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Artículo

Cuestión de buenas costumbres .


Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
info@estudionerpiti.com.ar

Vivienda: del lat. Vivenda. Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas; género de vida o modo de vivir (diccionario de la Real Academia Española).

Nosotros somos los encargados de dar las condiciones de habitabilidad a nuestras viviendas. En el caso de las propiedades horizontales, donde coexisten diferentes intereses –privados y comunes- nace la necesidad de nombrar a un administrador quien estará a cargo de resolver los problemas resultantes de la convivencia y los que por naturaleza existen pero nadie los ve. El Administrador Representante, actuará por mandato directo de las Asambleas, o por iniciativa propia en ejercicio de sus facultades legales y convencionales, para la solución de las necesidades comunes.

Para dar cumplimiento con las tareas de mantenimiento y/o embellecimiento y/o remodelación de la vivienda, se genera una relación contractual –locación de obra o de servicio- con el profesional o la empresa que ejecutará la tarea requerida. Debemos tener en cuenta que el contrato de locación de obra o de servicios, que es el que Usted necesita utilizar, es consensual y no formal. Esto significa que para perfeccionarlo sólo basta el consentimiento, que incluso puede ser tácito, pudiéndose elegir libremente la forma que le resulte más simpática para confeccionarlo. Si contrata con una sociedad o por intermedio de algún apoderado, deberá asegurarse de incluir en el contrato por vía de anexo el instrumento que acredite la representación invocada por su proveedor de servicio.

Los Administradores de Propiedad Horizontal, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cargan sobre sí con nuevas obligaciones a partir del mes de enero del año 2003. Por mandato legal expresado en el art. 8 de la ley 941 “sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que tengan título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga”. Esta misma ley los obliga a presentar una declaración jurada anual, que por decreto reglamentario Nº 706 del mes de junio de 2003, debe especificar respecto de cada consorcio la adopción de medidas de seguridad correspondientes al edificio en todos sus ámbitos.
Existe también el “Código de Buenas Prácticas Comerciales”, suscripto por más de once cámaras y asociaciones relacionadas con la propiedad horizontal, que norma la costumbre de hacer las cosas bien.

La costumbre, entendida como una regla de convivencia que por su uso general e inveterado es considerada obligatoria, puede ser codificada, transformándose en una nueva fuente de derecho, en la que las reglas resultan de los procederes que se vienen de hecho realizando y valorando por la comunidad desde largo tiempo atrás. Nuestro propio Código de Comercio determina en el apartado V de su Titulo Preliminar que “…las costumbres mercantiles pueden servir de regla para determinar el sentido de las palabras o frases técnicas del comercio, y para interpretar los actos o convenciones mercantiles”.

Algo similar ocurre con nuestro Código Civil, que a pesar de la regla contenida en su art. 17, reenvía permanentemente a las buenas costumbres a los fines de dar solución a difíciles casos de interpretación de actos jurídicos (art. 953), compraventa (art. 1336), precio de la locación de servicio (art. 1627), cumplimiento de la locación de obra (art. 1632), etc.

En la Parte General del Código de Buenas Prácticas Comerciales, que sirve aún a modo orientativo para cualquier otro lugar o provincia, se establece que el contenido de los presupuestos, de los contratos y de las facturas, destacándose en particular el caso de la locación de obra, se deberá describir el tipo de material a utilizarse, la marca, calidad y precio del mismo, plazo para el reclamo, condiciones y términos de las garantías. En ningún caso debe olvidarse el tema de las garantías, vale la pena remarcar la disposición contenida en el punto 3.1 de la Parte General, por el que se acuerda que todos los trabajos o productos ofrecidos a los consorcios deben contar con una garantía escrita de no menos de 6 meses por parte del proveedor, debiéndose además en caso de proveerse alguna maquinaria o artefacto garantizar un stock de repuestos durante 5 años a partir de que el producto sea discontinuado.

La costumbre que siempre debe prevalecer es la de hacer las cosas bien con la mayor de las garantías y seguridades. Si bien como mencionara al comienzo, el contrato no tiene una forma predeterminada, a veces los formularios de presupuestos preimpresos o aún de prestación de servicio, pueden contener cláusulas o leyendas que perjudiquen los intereses del propietario o consorcista.

Hacer contratos honestos, entendibles para ambas partes y especialmente diseñados para el tipo de relación contractual, es sólo una cuestión de Buena Costumbre.

(*) Abogada, Arquitecta y Artista Plástica. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.

Derecho y Arquitectura Integral

ESTUDIO NERPITI & ASOCIADOS

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