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Artículo

Sobre la existencia y necesidad de las

construcciones clandestinas .


Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
info@estudionerpiti.com.ar

El revolucionario mundo moderno incita al cambio.
La desbordante oferta publicitaria con nuevos productos y emprendimientos que pueden obtenerse a un bajo costo por mes, desencadena otras necesidades; fundamentalmente de espacio.

Desde hace algunas décadas la construcción fue cambiando dando mayor importancia al aspecto exterior de los edificios que a la calidad de la vivienda en sí misma.

No sólo los nuevos materiales generan en ciertos casos el detrimento de la construcción, sino también la necesidad prioritaria de satisfacer los intereses de los inversionistas antes que la calidad de vida que luego se ofrecerá en el mercado inmobiliario.

En estos momentos nos encontramos con un mercado consumidor de estas viviendas; con el correr de los años se fue acostumbrando a que los espacios eran cada vez más reducidos, dejándose encegueser por la puesta en escena de una escenografía, que mostrándole ciertas pautas lo harían sentir en un mejor nivel social. Por ejemplo si sólo nos referimos a los m2, lo que antes se ofrecía como un ambiente, ahora la misma superficie se ofrece como dos ambientes y así sucesivamente.

Simultáneamente a estos factores que reducían la calidad de la vivienda, la sociedad era víctima de una revolución interna que por necesidades fundamentalmente económicas la convirtieron en más liberal, independiente, acelerada, estresante y a la vez ingenua frente a los elementos prometedores de cambio.

El resultado actual de estos cambios es que se vive donde se puede, obviamente padeciendo lo que hiciéramos mención anteriormente y por tanto tratando de realizar algún tipo de modificación que permita ganar espacio; ya sea porque todo no cabe “debajo de la cama”, porque se agregan funciones a un mismo espacio (oficina y vivienda) o simplemente porque se constata que se sufre la falta de metros cuadrados.

Por lo tanto, con las modificaciones, remodelaciones, reciclajes, refección o como se las quiera identificar que se realizan en los edificios, violan a las diferentes normativas que regulan la construcción.

No es necesario recorrer las calles de la ciudad, bastará con sólo observar por alguna ventana para detectar que en los edificios se realizan modificaciones exteriores que nada tienen que ver con el resto del mismo.

Esas modificaciones que pueden observarse, más habitualmente en la parte exterior de los edificios, son los cerramientos de balcones parciales o totales, las aberturas de grandes vanos en muros privativos a espacio aéreo, extenciones sobre balcones y/o muros, etc.

Pero también se realizan obras de remodelación dentro de las unidades con las más deliberadas e ingeniosas variantes, porque el vuelo de la imaginación en el ser humano no tiene límites; por tal motivo existen las normas, los reglamentos de copropiedad, etc.

Toda obra que se decida encarar requiere de los llamados aviso o permiso de obra de la Municipalidad de cada lugar; la diferencia esencial respecto al trámite para gestionarlos es que el permiso de obra requiere de la presentación de cierta documentación entre los que se encuentran los planos de las modificaciones a realizar.

El Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires establece en el artículo 2.1.1.1 qué trabajos requieren del permiso de obra, algunos de éstos son:
“...Ampliar, refeccionar o transformar lo ya construido; Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachada principal; Elevar muros; Cambiar o modificar estructuras de techos; Efectuar demoliciones...”
y en el artículo 2.1.1.2 qué trabajos requieren del aviso de obra, algunos de los cuales son:
“...Limpiar o pintar fachadas principales; Abrir, cerrar o modificar vanos en paredes que no sean de fachada principal; Ejecutar solados; Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques exteriores o trabajos similares; Ejecutar cielorraso; Ejecutar modificaciones de poca importancia en las instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas y de inflamables...”

Por otro lado cuando se trata de modificaciones en unidades funcionales de un edificio se deberá requerir de la conformidad de los copropietarios del consorcio según lo establecen los Reglamentos de Copropiedad (específico para cada caso) y la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal (en general); esto se hace extensible para todas aquellas construcciones que sin ser edificios en altura están bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

En la mayoría de los casos no se cumple con todo esto ya sea por razones de tiempo, costo, ignorancia o especialmente porque se es consciente que se está, violando las normativas y que será imposible su realización.

En todos los casos estamos haciendo referencia a obras que se realizan en forma clandestina y por tanto no sólo violan las normas sino que en algunos casos las modificaciones no están a cargo de profesionales idóneos lo que agrava aún más la comprometida situación, ya que éstos pueden preveer los riesgos patológicos constructivos que originarán los trabajos a realizar y cuál es el procedimiento a cumplir.

Creer que las modificaciones realizadas en una unidad funcional serán objeto de una mayor tasación inmobiliaria, es caer en un facilismo de autoconvicción.

¿Quien realiza las modificaciones “clandestinas”, es consciente que a la hora de vender el inmueble adquiere frente al comprador la responsabilidad por vicios REDHIBITORIOS?

Vale decir que según lo establece el Código Civil en el artículo 2.164: “Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropio para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos conocido al adquirente, no lo habría adquirido, o habría dado menos por ella”.

Por tanto, cualquier reclamo o intimación que recibiera el comprador sería trasladable al vendedor, vender un inmueble con vicios y obra clandestina puede ser un delito. Pero aun así, aunque no se vendiera el inmueble ciertas modificaciones pueden poner en riesgo la seguridad del edificio y la de sus ocupantes.

Siendo tan evidente la existencia y necesidad de estas obras clandestinas es menester de las autoridades correspondientes advertir y vigilar, como así también los usuarios y propietarios deberían reflexionar acerca de lo riesgoso de su actuar, encarando este tipo de construcciones.

 

(*) Abogada, Arquitecta y Artista Plástica. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.

Derecho y Arquitectura Integral

ESTUDIO NERPITI & ASOCIADOS

Malabia 2151 Ciudad Autónoma de Buenos Aires
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Fax: (54 11) 4833 0467 E mail: info@estudionerpiti.com.ar

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