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DESARROLLOS INMOBILIARIOS Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR
EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Por Dra. Y Arq. Valeria Nerpiti

Durante un tiempo prolongado llamaremos al instrumento que regula los derechos de los Cives como el "NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL" (CCC). acabamos de dejar atrás 144 años de vigencia del Código de Vélez Sarfield y nos llevará unos cuantos de interpretación y discusión.
Un Código que constitucionaliza el derecho privado y sobre todo presta particular atención al consumidor.
Las relaciones de consumo son establecidas en el CCC en el artículo 1092, entendiendo por tal al vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor, siendo este último la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
En toda relación de consumo existe un contrato, el cual podrá probarse con todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana crítica (1019) y ser realizado mediante libertad de formas salvo que el tipo lo requiera (1015). El artículo 1095 específicamente refiere a la interpretación de esos contratos, los cuales deberán ser interpretados en el sentido más favorable al consumidor y en caso de duda sobre los alcance de la obligación, se deberá adoptar la menos gravosa.
La figura del FIDEICOMISO ha sido, en los últimos años, la figura contractual más utilizada en función de los beneficios y seguridad que otorgaba a las partes intervinientes. Sintéticamente esas partes son Fiduciantes, fiduciario, beneficiarios y fideicomisario.
Estos beneficiarios que a la postre reciben una unidad funcional, por ejemplo, son en algunos casos los que encuadran en el concepto de "consumidor".
EL contrato de fideicomiso que, salvo en los casos en que formen parte del negocio inmobiliario, es el instrumento por el cual se relacionan con cláusulas predispuestas, es decir que quien ingresa como fiduciante no negocia esas cláusulas y que posteriormente le serán aplicadas y en algunos casos puede ser interpretada como abusiva, en los términos del 1119 del CCC.
El Código establece que aún en los supuestos en que las cláusulas puedan ser negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor, podrían ser declaradas abusivas, tenerse por no escritas si tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Finalmente, la información deberá ser cierta, detallada, gratuita y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión (art 1100 CCC).
Fallos recientes han condenado a la inmobiliaria que no brindó la información cierta, veraz y objetiva al adquirente de una propiedad.
Sin perjuicio de lo aquí expuesto, no debe perderse de vista el principio general del derecho contemplado en el título preliminar del nuevo Código Civil y Comercial en su artículo 9°, "los derechos deben ser ejercidos de buena fe" para ambas partes.
"La fe se refiere a cosas que no se ven, y la esperanza, a cosas que no están al alcance de la mano". Santo Tomás de Aquino
Valeria Nerpiti
Abogada y Arquitecta

 

 

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