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Qué hacer frente al temor de daño


Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
info@estudionerpiti.com.ar

Llueve. Filtra agua sobre la cama del bebé. El cielorraso está cada vez más flojo. La administradora responde a los llamados diciendo que: “no es posible realizar las reparaciones en el balcón aterrazado, porque el propietario no permite el ingreso a la unidad funcional”.

Se inicia una nueva obra. Los jóvenes arquitectos deciden retirar el añejo árbol para construir un nuevo edificio. Veo que las raíces llegan a mi jardín atravesando la medianera. Temo por la estabilidad de mi casa.

Los golpes profundos e insistentes lo despiertan. La remodelación del departamento de arriba parece haber comenzado. Tendrá que acomodar sus horarios de trabajo a la nueva situación reinante y prepararse para las rajaduras. Escucha la deliberación entre la arquitecta y el futuro vecino, sobre dónde poner la piscina. Se pregunta:
¿Arriba de mi techo? ¿Soportará el peso?

Estos son solo alguno de los tantos casos que a diario se plantean. Cuando las palabras no alcanzan y el diálogo se ve frustrado surge el repertorio de herramientas jurídicas, que pueden resguardar nuestro patrimonio y hasta la vida misma.

Es así que el Código Civil en su artículo 2499, segunda parte, establece textualmente que "quien tema que de un edificio ó de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares".

Denuncia no con el alcance que es entendida en el derecho penal, sino conforme lo establecen los Código Procesales de cada provincia en la denominada "denuncia de daño temido y medidas de seguridad".

El artículo 623 bis de dicho Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (texto conforme Ley 22.434) establece que "quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.
Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido.
La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente.
Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso, podrán imponerse sanciones conminatorias".

La acción de daño temido es una medida cautelar que tiende a evitar un daño futuro o un daño mayor al que se esté sufriendo.
Como se cita en los casos traídos a ejemplo, el daño puede provenir, ya sea de un edificio, de una obra en construcción, de un objeto, etc.

Es condición “sine qua non” para que proceda la acción por daño temido, que no exista intervención anterior o simultánea de autoridad administrativa por el mismo motivo. Es decir, si fue realizada la denuncia ante el Municipio correspondiente, pues entonces no procederá la acción por daño temido de la que venimos hablando.

La ley prefiere, para los casos que corresponda, la intervención de la policía edilicia de la construcción porque el trámite administrativo es, en principio, más económico y veloz (conf. nota art. 1132 del Código Civil).

Así, por ejemplo, el artículo 12 de la Ley de Procedimientos Administrativos de la Ciudad de Buenos Aires (Decreto Reglamentario 1510/97) establece que la presunción de legitimidad y fuerza ejecutoria de los actos faculta a la Administración "a ponerlos en práctica por sus propios medios sin intervención judicial cuando deban demolerse edificios que amenacen ruina o tengan que incautarse bienes muebles peligrosos para la seguridad de las personas".

Para los casos en que intervenga el Juez, si éste advierte una urgencia de grave riesgo podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro en forma inmediata, obligándolo la ley a constituirse personalmente en el lugar y a disponer, si la urgencia no fuere manifiesta, la designación de un perito para analizar el contenido y las probabilidades de que el daño se transforme en realidad.

Será facultad del Juez aplicar sanciones conminatorias (último párrafo del artículo 623 bis del Código Procesal) a los fines de doblegar la voluntad del infractor.

Usted vive o debiera vivir en un país donde impera el derecho. Aunque a veces nos olvidemos de ello, hay que cambiar el daño temido por el temor a la ley. Dar a cada uno lo suyo y protegernos de los avances injustos de nuestros vecinos. …precisamente de eso se trata.

(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.

ESTUDIO NERPITI & ASOCIADOS

Malabia 2151 Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Argentina CP (1425) Tel: (011) 15 55116682
Fax: (54 11) 4833 0467 E mail: info@estudionerpiti.com.ar

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